Быстрый ответ
Плановое проведение работ по реконструкции отеля в сочетании с операциями по управлению недвижимостью подразумевает разделение проекта на последовательные этапы: по этажам, павильонам или зонам, чтобы в любой момент в сети не было недоступных объектов. Обособленные маршруты для гостей и ограничение рабочего времени обеспечивают высокий уровень сервиса, а поставка оборудования и материалов осуществляется в соответствии с этапами, что позволяет поддерживать стабильный поток выручки на протяжении всего проекта.
Перед началом ремонта каждый владелец задает один и тот же вопрос: будет ли объект закрыт или продолжит работу в течение всего периода работ. Для большинства проектных контрактов честная ответ — полный отказ. ремонт гостиницы ремонт может продолжаться при сохранении работы отеля при условии правильного планирования работ, активной защиты опыта проживания гостей вместо простого их терпения, а также при условии, что график поставок оборудования и мебели будет построен с учетом последовательности строительных работ, а не против нее. В этом руководстве рассказывается о том, как планировать ремонт отеля при ведении бизнеса: о тех стратегиях, которые работают, о том, как не отвлекать гостей от работ по соседству, о том, как планировать доставку мебели так, чтобы она никогда не оставалась без использования в коридоре, и о том, что планирование действительно может принести больше пользы, чем полное приостановку работы.
Почему необходимо проводить реставрацию отеля на всех этапах
Метод фазирования существует для решения одной проблемы: закрывающийся полностью отель полностью перестает приносить прибыль, и для большинства владельцев эта потеря дохода является более значительной, чем любая экономия, которую может обеспечить компания, занимающаяся строительством в закрытом режиме. Фазирование работ по реконструкции отеля позволяет получить некоторую строительную эффективность в обмен на постоянный, хотя и сокращенный, доход от бронирования ночевок, и для большинства объектов, предоставляемых в рамках контрактов, это оправдывает затраты.
Правообладатели Core Trade-Off на самом деле добиваются этого
Полностью закрытый объект позволяет подрядчику мобилизоваться один раз, работать без перерывов для гостей и сдать готовый объект в кратчайшие сроки. Фактически, этапный объект требует от подрядчика повторного мобилизации персонала неоднократно, а также защиты жилых зон от пыли и шума, а также соблюдения правил движения гостей. Это оборачивается затратами времени и средств с точки зрения строительства. Взамен этого он получает постоянный поток денежных средств, функционирующую цепочку продаж для корпоративных и групповых клиентов и объект, который никогда не будет вынужден объяснять закрытие своим партнерам по каналам продаж или членам лояльной программы.
Когда фаза — единственный реалистичный вариант
Некоторые объекты недвижимости не могут быть закрыты даже в том случае, если их владелец этого захочет: отель, имеющий долгосрочный корпоративный контракт, объект на рынке с ограниченным количеством конкурирующих поставщиков, где потерянное оборудование сразу переходит к конкуренту, или объект, находящийся в рамках управляющей договоренности с минимальными эксплуатационными обязательствами. В любом из этих случаев поэтапное завершение ремонта отеля — это не предпочтительный вариант, это единственный способ сохранить деловые отношения, при этом здание будет восстановлено под ним.
Когда полная блокировка действительно оказывается успешной
Фазирование не всегда является верным решением. Малое предприятие, рынок, сильно зависящий от сезона, с реальной неактивной фазой в межсезонье, или масштабная реконструкция, которая приведет к тому, что торговая зона окажется слишком маленькой, чтобы она была коммерчески выгодной — все эти обстоятельства могут склонить решение в сторону полного закрытия. Сравнение в разделе о доходах ниже в этом руководстве описывает, как правильно выполнить этот расчет, а не придерживаться привычного подхода.
Что фазирование не решает
Этапы распределения обеспечивают стабильность доходов; они не сокращают общий объем работ и не превращают полную реконструкцию в однородную. мелкая реконструкция против полной реконструкции решение. Независимо от того, является ли исходный проект мягким ремонтом или полноценной реконструкцией зданий и систем электроснабжения и вентиляции, этапы применяются и в обоих случаях. Это стратегия последовательности и логистики, которая дополняет уже принятый объем работ, а не заменяет собой правильное определение масштабов работ с самого начала.
Гости, которых вы держите, — это те, кто никогда не слышит о том, что происходит
Владельцы обычно оценивают успех поэтапного ремонта по количеству выполненных работ в установленные сроки. Гости оценивают его по тому, заметили ли они вообще какие-либо изменения. План поэтапного строительства, который соблюдает все этапы работ, но при этом в 7 часов утра в одной из комнат происходит сверление отверстий для труб, или же маршрут доставки еды в номер через открытую рабочую зону приводит к пропусканию воды из-под крана, — всё это всё равно не соответствует критериям, которые действительно защищают будущие бронирования и рейтинг отзывов.
Отели, которые хорошо понимают значение опыта гостей, учитывают его как отдельную составляющую в своей программе работы, а не как дополнительный компонент строительной программы. Это означает, что акустическая отделка выполняется с учетом требований и под контролем, а не как доплекс к программе строительства. На проекте работает отдельный сотрудник, который несет ответственность за отдел обслуживания гостей так же строго, как и за отдел строительства.
Сравнительная характеристика стратегий поэтапного внедрения
Существует не один правильный способ проведения реставрации отеля. Правильная стратегия зависит от расположения лестничных маршров здания, его организации движения и от того, сколько торгового пространства необходимо для поддержания уровня занятости в любой момент программы.
Фазовое смешивание по этажам
Эта последовательная реализация этажей происходит поэтапно, один этаж за другим, и все этажи выполняются в комплексе. Затем этапы переносятся на следующий этаж здания. Это наиболее распространенная стратегия для зданий средней и высокой высоты, поскольку она четко соответствует вертикальным лестничным клеткам, сохраняет зону работы в физическом отделении от торговых этажей выше и ниже и дает гостям простой визуальный план: закрытые этажи закрыты, все остальное — в порядке. Взамен этого требуется определенная скорость работы. Поскольку на одном этаже одновременно выполняется несколько этапов, общий график работы растягивается, и в течение всего периода работы гости получают меньшее количество товаров, чем при более коротком и интенсивном периоде работы.
Wing or Zone by Zone
Проекты, построенные с отдельными корпусами — например, с садовой частью и башней, или с малоэтажным комплексом, расположенным в группах, — могут строиться по корпусам или зонам, а не по этажам. Это позволяет полностью открывать одну часть отеля, часто с полным ассортиментом номеров и общими удобствами, что важно при работе с групповыми заказами или при размещении гостей, которые проводят в отеле длительное время. Взамен этого, совместные помещения для вспомогательных служб или общественные зоны, например бассейн или ресторан, могут стать слабыми звеньями, если они не предусмотрены в последовательности этажей.
Вертикальный стежок, расположенный по направлению к подрамнику
Вертикальный каркас объединяет в одном месте номера всех этажей или определенный каркас комнат, разделяющих общий подъем, и позволяет им работать одновременно вниз и вверх по зданию. Эта стратегия особенно полезна при капитальных ремонтах, требующих значительных затрат на электроснабжение и отопление, поскольку позволяет подрядчику изолировать отдельный подъем, туалетную комнату или электропроводку без нарушения работы систем, обслуживающих жилые комнаты на том же этаже. Это более разрушительно для работы по уборке и распределению помещений, чем работа по этажу за этажом, поскольку на каждом этаже есть отдельная зона без подключения к системе, а не четко разделенные зоны, но это часто единственный способ обеспечить безопасную изоляцию электроснабжения без остановки работы систем, обслуживающих все этажи.
Первый этап работы в задней части здания
Проведение работ в залах вспомогательных служб, помещениях для персонала, складских и погрузочных зонах еще до работ, связанных с обслуживанием гостей, позволяет подрядчику выполнить работы по инфраструктуре, от которых зависит весь остальной этап реконструкции, прежде чем гостиные номера или общественные зоны вообще начнут функционировать. Это редко вызывает беспокойство у гостей, но при этом оно не снижает производительности работы, поэтому обычно используется в сочетании с другими стратегиями, а не в качестве отдельной последовательности работ по полной реконструкции.
Полное декантирование секции
Полное декантирование закрывает целую самостоятельную зону, целое крыло, целый этажный блок или в крайних случаях всю недвижимость, на определенный период времени, а затем вновь открывает ее полностью, а не по отдельности, открывая комнаты по одному. Это подходит для масштабных реставрационных работ, где частичное и постепенное открытие создало бы больше проблем с координацией, чем выгод, и если закрытая зона будет достаточно небольшой по сравнению с всей недвижимостью, то прибыль не будет слишком ощутимой. Это похоже на мини-версию полной закрытости, размещенной внутри другого действующего отеля.
| Стратегия | Как это работает | Лучше всего для | Компромисс |
|---|---|---|---|
| От этажа к этажу | Один пол закрыт, все проделано, затем следующий. | Небольшие и высокие здания с четкими вертикальными проемами | Более длительный общий срок действия программы; сокращение количества запасов на весь период действия программы |
| По зонам / по зонам | Одноместный или многоместный самодостаточный блок закрывается, в то время как остальные функционируют нормально. | Курорты и объекты с отдельными корпусами или комплексами | Общие удобства могут стать проблемой, если их не распределить равномерно. |
| Вертикальный стежок (с выравниванием по верхнему краю) | То же расположение комнат на каждом этаже закрывается вместе, от этажа к этажу. | Ремонтные работы с высокой долей М&Э, требующие изолирования от основного трубопровода | Это еще больше нарушает распределение помещений; на каждом этаже есть отдельная карманная система. |
| Первым — за кулисами | Процессы установки оборудования, персонала и погрузки были организованы заранее, прежде чем начались работы, связанные с обслуживанием гостей | Ремонт будет зависеть от модернизации инфраструктуры в первую очередь | Не снижает потенциал торговли сам по себе; обычно используется в сочетании с другой стратегией |
| Полное декантирование секции | Целый полк или этаж закрывается полностью, открывается полностью | Продолжающиеся масштабные работы, при которых частичное возобновление деятельности приводит к большему накладному расходу, чем это приносит выгоды | Концентрированная потеря доходов в этом подразделении во время закрытия |
Комбинирование стратегий в рамках одной программы
Большинство реальных реставрационных работ сочетают два или три из этих подходов вместо того, чтобы выбрать один для всего проекта. Общая практика заключается в том, чтобы сначала заняться внутренними работами, а затем — отдельными этажами для номеров для гостей, при этом последовательность работ выполняется по вертикальным уровням, поскольку необходимо изолировать подводные коммуникации там, где прямая разметка пола не позволит этого. Стратегия поэтапного проведения работ — это решение по секционированию строительных работ, которое имеет не менее важное значение, чем коммерческая спецификация М&Э, и оно требует такого же уровня планирования, как и сам проект оборудования и систем жизнеобеспечения.
Плановый график работ — это не график строительства с надписью «для гостей». Это отдельная дисциплина, которая должна быть разработана в соответствии со своими собственными требованиями и затем согласована с программой строительства.
Охрана опыта гостя во время работ
Звуки строительства, пыль и беспорядок являются причиной того, что вообще существует необходимость в поэтапном строительстве. Неправильное выполнение этой задачи подрывает все остальные преимущества поэтапной программы.
Стены из мусора и пыли как жесткая граница
Прочная конструкция перегородок, а не тканевый экран или застекленная дверь, должна обозначать каждую границу между зоной работ и зоной торговли. Акустические перегородки действительно помогают снизить уровень шума от сверления и забивания гвоздей, распространяющегося в застроенные коридоры и комнаты, а экраны от пыли с запечатанными краями предотвращают попадание строительного мусора в системы вентиляции и кондиционирования воздуха, обслуживающие жилые помещения. Качество перегородок — это не оправдание для сокращения расходов; разница в стоимости между базовой конструкцией и надёжно загерметированной акустической перегородкой невелика по сравнению с затратами на волну жалоб и возмещения расходов со стороны гостей.
Отдельная циркуляция: лифты и коридоры
Гости и подрядные подрядчики никогда не должны совместно пользоваться лифтом или коридором в рабочее время. Отделение одного лифта и определенного маршрута для подрядчика, даже если это означает более длительный путь для бригады строителей, исключает из общего опыта гостей использование инструментов, контейнеров для мусора и защитного оборудования для рабочих, покрытого пылью. В тех случаях, когда планировка здания не позволяет полностью изолировать рабочие зоны, наиболее подходящим решением является четкое планирование работ по совместному использованию маршрутов в узких местах, где движение транспорта минимально. Однако это менее эффективный контроль, чем полноценное физическое разделение.
Ограничение продолжительности рабочего времени для шумных профессий
Работы по шуму, сносу, сверлению и молоткоструйному сверлению должны выполняться в определённые часы, обычно с полудня до полуночи, и никогда не ночью. Это защищает как сон гостей в торговых комнатах, так и, что ещё важнее, устанавливает предсказуемое ожидание, с которым администрация может уверенно общаться. Публичное окно работы, к которому подрядчик действительно придерживается, больше всего важно для удовлетворенности гостей, чем технически более короткий, но непредсказуемый график.
Размещение в помещениях вне зоны строительства
Команды по резервированию и обслуживанию зала нуждаются в плане поэтапного развития, который они могут выполнять ежедневно, а не только в виде графика Gantt в файле проекта. Номера, непосредственно прилегающие к зоне активной работы, над ней или под ней, должны быть запрещены к продаже или выделены в последнюю очередь, а любой гость, находящийся рядом с границей, должен быть заранее уведомлен, а не неожиданно обнаружен в 8 утра. Это задача координации между командой проекта и службами поддержки, которую легко проигнорировать и дорого обойтись.
Предоставление информации в нужное время и политика компенсации
Гости гораздо лучше переносят перебои, о которых им предупреждали, чем перебои, которые обрушиваются на них внезапно. Электронные письма, отправляемые до приезда, в которых указывается, какие зоны находятся в процессе реконструкции, таблички с указанием места начала работ на строительной площадке и четкая, заранее согласованная политика возмещения ущерба или корректировки тарифов для гостей, которые столкнутся с перебоями, — все это снижает ущерб, наносимый перебоями, вызванными реконструкцией. Определенная политика также предотвращает то, что сотрудники стойки регистрации приступают к предоставлению несовместимых скидок под давлением.
Линия сдерживания — это обещание, а не только барьер
Гости читают надпись на хорошо оформленном баннере как сигнал о том, что руководство контролирует ремонт. Непрочная сетка, открытые провода или пустота, из-за которой пыль отчетливо выходит наружу, говорят об обратном, и это влияет на то, как гости оценивают все остальные аспекты своего пребывания, включая такие вещи, которые не имеют ничего общего с ремонтом. Физический вид ограждения выполняет роль в репутации далеко за рамками своей функции как барьера от пыли.
Схема доставки FF&E в соответствии с планом этапов
Стратегия поэтапного проведения работ столь же важна, как и график поставок мебели. На практике срок строительства оборудования и мебели, а не темпы работы строительной компании, обычно является реальной преградой для быстрого завершения поэтапного ремонта.
Время выполнения задает ритм фазы
При изготовлении мебели обычно требуется от восьми до шестнадцати недель времени с момента подтверждения заказа до отправки в завод, в зависимости от сложности спецификаций и качества отделки. Этот срок должен быть установлен заранее до завершения плана строительства, поскольку этап, когда все работы завершаются без установки мебели, просто остается неиспользованным, что приводит к задержке сроков и сокращению числа ночей в помещении, которые необходимо обеспечить в рамках плана строительства. закупка мебели Проектная графика должна реализовываться параллельно с планированием строительства с самого начала, а не в качестве дополнительной задачи после завершения программы строительства.
Сроки доставки будут распределяться по частям, а не в виде единой партии
Заказ полного пакета FF&E в качестве единой поставки для поэтапного ремонта создает проблему с хранением, что лишает многих преимуществ, которые должны были быть получены благодаря поэтапному внедрению системы. Пятиэтапная поставка, запланированная на время, предшествующее установке каждого этапа, позволяет контролировать количество мебели на объекте и снижает риск того, что готовое оборудование окажется подвергнуто воздействию строительной пыли и повреждений в углу рабочей зоны.
Офисное хранение против хранения вне офиса
В крупных помещениях с дополнительными помещениями в подвале иногда можно разместить одну или две партии мебели на территории в защищенном и чистом хранилище. Большинство предприятий, особенно те, у которых ограниченное количество складских помещений и активная торговая деятельность, лучше всего заключают контракты на складские услуги вне помещений у поставщика или местного логистического партнера, освобождая складские помещения на объекте в партиях, соответствующих срокам установки мебели, вместо того чтобы забирать весь товар из склада в виде паллет с упакованными изделиями.
Тонкий монтаж Windows в каждом помещении
Как только помещение будет полностью готово к эксплуатации, установка оборудования и мебели должна пройти быстро, желательно за один день на помещение для полного комплекта мебели. Дело в том, что каждый день между сдачей объекта в эксплуатацию и сдачей готового помещения является временем потери товарно-материальных запасов, что предусмотрено планом поэтапного ввода в эксплуатацию с целью минимизации таких потерь. Такая скорость зависит от того, насколько заранее подготовлены мебель и оборудование, правильно маркированы по номеру комнаты и организованы в соответствии с очередностью доставки, а не необходимой сортировке на месте.
Контрмеры на случай сбоев в сроках поставки
Промедления с доставкой грузов, пересмотр работ на этапе сборки и сдвиги в графике работы завода происходят практически при любом объеме контракта, и план поэтапного выполнения работ без резервного времени для решения таких проблем — это план, который может срыться уже в первый раз, когда контейнер не будет доставлен в срок. Включение в график поставок FF&E в рамках каждой фазы запасного времени в два-три недели без рекламы этого времени в программе строительства позволяет предотвратить возможность того, что один из поставщиков задержится с выполнением работ и повлияет на весь остальной этап.
Сохранение стандартов бренда на всех этапах
Этапная реконструкция может длиться около года. Чтобы каждая из этапов выглядела как часть одного проекта, а не как видимый график завершения работ, необходимо проявлять целенаправленный контроль.
Заблокировать спецификацию до первого этапа
Подготовка материалов, отделки и стандарты бренда мебели для гостиниц соблюдение требований еще до начала первого этапа, вместо того чтобы уточнять спецификацию по мере продвижения проекта, является самым мощным инструментом для того, чтобы ранние и поздние этапы выглядели неразличимыми. Спецификация, которая колеблется между первым и пятым этапом, даже незначительно, незначительно отличающаяся тканью или отделкой оборудования, создает комнаты, которые сразу же становятся непоследовательными, как только гость сравнит бронированную комнату в втором месяце с той, которую он бронировал в десятом месяце.
Совершать заказы вместе, когда это возможно
Ткань, фанера и камень обладают естественной вариацией от партии к партии, и заказывание всего ассортимента материалов в максимально возможной минимальной партии снижает риск появления видимых изменений в середине процесса. В тех случаях, когда подлинная одноразовая поставка не представляется возможной из-за сроков изготовления или ограничений на денежные потоки, хранение утвержденного образца из первой фазы и проверка каждого последующего заказа на соответствие с ним позволяет выявить отклонения еще до того, как они достигнут номера гостиницы.
Один поставщик, один комплект чертежей магазина
Работа с несколькими поставщиками FF&E на разных этапах одной и той же реконструкции — часто следствие стремления к наименьшей цене, достигаемой шаг за шагом — увеличивает риск возникновения несоответствий в размерах и отделке. Индивидуальный подход к разработке продукции от одного производителя, работающего с одним согласованным набором чертежей для всей программы, обеспечивает одинаковую точность размеров и отделки предметов мебели, сидений и фурнитуры в каждой из этапов, что имеет важное значение для обслуживания и последующей замены запасных частей, так же как и для восприятия ими гостями в первый же день работы.
Отклонения от документа в процессе его выполнения
Сроки реализации проекта иногда вынуждают допустить некоторую отступление от первоначальных спецификаций в одной из фаз. Например, это структурный фактор, который меняет глубину шкафа. Запись того, что именно изменилось и почему, вместо того чтобы позволять неофициальным решениям на месте стать новым стандартом для всех последующих этапов, позволяет избежать того, чтобы настоящая единичная исключительная ситуация превратилась в непредусмотренную вторую спецификацию, действующую параллельно с первой.
Проверьте ранние этапы еще раз перед окончательным утверждением
В рамках программы, длившейся много месяцев, стоит провести повторную проверку помещений первого этапа в ходе финального этапа монтажа, чтобы не только выявить дефекты, но и подтвердить, что качество отделки соответствует требованиям, предъявляемым к новому проекту. Ожидается, что износ, связанный с использованием помещения в течение шести месяцев, не является дефектом, а несоответствие спецификациям, обнаруженное в момент окончательной проверки, гораздо дешевле устранить, чем тот же дефект, обнаруженный после того, как весь отель вновь открылся как единое целое.
| Срок поставки Casegood | 8–16 недель | Подтверждение заказа до отправки в завод, в зависимости от спецификаций |
|---|---|---|
| Прозорец «Noisy-works» | С полудня до вечера | Никогда не на одну ночь; регулярно публикуется и обновляется |
| Обмен ключами после передачи ключей | ~1 день | Инсталирование FF&E после завершения практической реализации проекта |
Дело с налоговыми органами: поэтапный подход против полного закрытия
Решение о поэтапном отходе от закрытия в конечном итоге должно основываться не только на оперативных предпочтениях, но и на финансовой обоснованности. Правильное моделирование обоих вариантов меняет разговор из инстинктивного в расчетный.
Моделирование потерянных ночей под каждым тротуаром
Полное закрытие означает полное сокращение количества ночевок в отеле за период закрытия, точка. Фазированное обновление — это более точное сокращение процентной доли, обычно отражающее долю номеров в зоне активных работ в любой данный момент времени. Такая процедура распространяется на более длительный период времени. Оба варианта можно представить как простой показатель потерянных ночевок, процентный показатель, умноженный на продолжительность фазы, для фазированного варианта — в сто раз, а для полного закрытия — в сто раз умноженный на продолжительность закрытия. Такая информация позволяет владельцам сравнить ситуацию до того, как цена на строительство вообще станет предметом обсуждения.
Эффекты RevPAR и заполняемости за пределами закрытых помещений
Эффект от поэтапного обновления на выручку не ограничивается только закрытыми помещениями. Шумы от строительных работ и видимые изменения в дизайне могут также снизить уровень заполненности торговых помещений вблизи зоны строительства, а общий показатель RevPAR в течение поэтапного обновления обычно падает более чем на величину, которую можно получить только по количеству бронированных номеров. Консервативная модель предусматривает небольшое снижение RevPAR по всей торговой программе в активные фазы, а не нулевое снижение для закрытых номеров и полное сохранение ставки для всех остальных категорий.
Почему фазальное строительство обычно дороже
Стоимость строительства на одного жилого помещения обычно выше при поэтапном строительстве по сравнению с полной ликвидацией объекта из-за причин, не связанных с требованиями к материалам и оборудованию или с требованиями к отделке. Повторное развертывание и демонтаж в ходе различных этапов, меры защиты от накопления пыли и контроль за уровнем шума, более медленная эксплуатация объектов в условиях занятости и более длительный общий срок реализации проекта с соответствующими подготовительными работами — все это приводит к повышению затрат, которые в случае единого непрерывного строительства на объекте в закрытом режиме не возникли бы. Полный вариант Стоимость мебели в гостиницах Эти факторы влияют на стоимость строительства и в целом остаются неизменными при любом варианте, поскольку сам пакет объектов недвижимости и офисного оборудования не меняет своего размера в зависимости от того, как он будет внедряться.
Правильно построить сравнение
Сравнение фазового строительства с фазовым закрытием добавляет премию за фазовое строительство к фазовому пути и добавляет полную сумму потерь от бронирования номеров к фазовому пути закрытия, а затем сравнивает оба результата — не только общую стоимость строительства по каждому подходу. В подавляющем большинстве случаев заключения контракта с разумной загрузкой и ценой потери ночевок в рамках полного закрытия превышают премию за фазовое строительство на достаточном для сравнения уровне, поэтому фазовое строительство является стандартным подходом в отрасли, а не исключением.
Срок изготовления оборудования и комплектующих, а не строитель, обычно устанавливает график работ на этапах строительства.
Владельцы часто полагают, что темп строительства, задаваемый подрядчиком, является определяющим фактором скорости проведения фазного ремонта. На практике это чаще всего обусловлено сроками доставки оборудования и материалов. Обычно подрядчик может сдать готовый объект быстрее, чем можно произвести и доставить заказ готового оборудования в течение восьми-шестнадцати недель, особенно при изготовлении продукции по индивидуальным или фирменным спецификациям.
Это означает, что реальный критический этап плана работ часто проходит через процесс заказа мебели, а не на строительной площадке. Заключение спецификации FF&E и оформление заказов до начала строительства, а не до того, как будет готова каркасная конструкция, — это самый эффективный способ предотвратить то, что сроки изготовления мебели будут неумолимо увеличиваться на каждой стадии.
Когда цифры говорят о закрытии
Этот подход не всегда благоприятствует поэтапному строительству. Вложение средств в объект в глубоком, действительно неблагоприятном сезоне, когда заполняемость уже достаточно низка, чтобы закрытие проекта не приносило существенных доходов, может оказаться, что жесткая программа с полным закрытием фактически обходится в целом дешевле, чем поэтапная программа с более широким интервалом между этапами, поскольку она полностью избегает премиальной платы за поэтапное строительство, при этом в то же время теряется часть ночевок, которые в любом случае были бы невостребованы. Честная реализация модели, а не использование того подхода, который, по мнению операторов, является более безопасным с точки зрения работы, — именно это защищает прибыль от инвестиций в ремонт.
Где стандартные и для гостей продукты FF&E соответствуют расчету
Этапы не меняют принципа правильного инвестирования в вещи, которые гости действительно замечают. Натуральное гостиничное оборудование и хорошо прописанный мебель гостиничных номеров обосновать стоимость этих расходов как в рамках поэтапной, так и закрытой программы, а также текущую эффективность использования этих средств, включая то, насколько эффективно они используются; стиль отделки гостиничных номеров Прием посетителей в первый день работы несет в себе столько же впечатлений от первого этапа реорганизации, сколько и от полноценного релиза продукта.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли оставаться в отеле во время ремонта?
Да. Большинство реставрационных работ в гостиницах осуществляются во время работы объекта, по поэтапному плану: сначала закрывается один этаж, крыльцо или зона, а затем следующая. Система разделения ходов и ограничение рабочего времени обеспечивают спокойствие гостей в тех комнатах, которые не затронуты работами.
Что такое поэтапная реконструкция отеля?
Этапная реконструкция отеля разделяет проект на последовательные этапы: от этажа к этажу, от крыла к крылу или от зоны к зоне, поэтому в любой момент только часть отеля закрывается. Каждая фаза завершается и вновь открывается до начала следующей, при этом остальные части комплекса остаются открытыми.
Как отели обновляют свои помещения, не закрывая заведение?
Отели обновляют свои объекты без закрытия, изолируя зону строительства за перекрытиями и экранами от пыли, обеспечивая доступ гостей через отдельные лифты и коридоры, ограничивая шумные работы в определенные часы и последовательно строительные работы в небольших этапах, чтобы большинство номеров оставались доступными для бронирования.
Как минимизировать неудобства для гостей во время ремонта в отеле?
Отделите зону работ от других участков с помощью акустических перегородок и специальных подъездных путей, ограничьте шумные работы с полудня до полуночи, никогда не размещайте гостей в номерах, расположенных напротив площадок с работами, и заранее сообщайте график и условия компенсации.
Сколько времени занимает этапная реконструкция отеля?
Фазовое обновление обычно длится дольше, чем полное закрытие, часто на 30–60 процентов больше времени на программу, поскольку каждая фаза должна быть завершена, исправлена и вновь открыта, прежде чем критически важные для получения дохода мощности вернутся в эксплуатацию. Фазовое обновление стадиона с 100 номерами в пять блоков обычно занимает от шести до двенадцати месяцев.
Стоит ли дешевле закрыть отель или отложить реконструкцию?
Этапы строительства обычно стоят дороже с точки зрения затрат на строительство, повторную мобилизацию, защиту и более медленную производительность труда, а также требуют больше времени. Полное закрытие часто дешевле в плане строительства, но при этом приходится отказаться от всех доходов от бронирования номеров в период закрытия, что, как правило, компенсируется премией за поэтапное закрытие при разумной загрузке.
