Réponse rapide
Diviser un projet de rénovation d’un hôtel en plusieurs phases, par étage, aile ou zone, permet de répartir les travaux de manière à ce que seulement une partie de l’établissement soit fermée à la clientèle à tout moment. L’organisation en lots, des itinéraires de passage séparés pour les clients et des horaires de travail limités protègent l’expérience client, tandis que la livraison des biens immobiliers est planifiée en fonction de chaque phase afin que les recettes continuent de s’accumuler tout au long du programme.
Avant le début d'une rénovation, chaque propriétaire se pose la même question : la propriété sera-t-elle fermée pendant les travaux ou pourra-t-elle continuer à fonctionner ? Pour la plupart des projets contractuels, la réponse honnête est que la fermeture complète sera nécessaire. Rénovation de l'hôtel On peut assurer le fonctionnement de l’hôtel pendant que celui-ci reste ouvert, à condition que le programme soit bien mis en œuvre, que l’expérience des clients soit activement protégée plutôt que simplement tolérée, et que le calendrier de livraison des biens immobiliers soit basé sur la séquence de construction plutôt que contrebalancé par celle-ci. Cette guide explique comment gérer une rénovation d’hôtel tout en faisant des affaires : les stratégies qui fonctionnent, comment garder les clients au courant des travaux à côté, comment répartir le mobilier de manière à éviter qu’il ne reste inactif dans un couloir, et quand la phase de rénovation est vraiment préférable à une fermeture totale en termes de chiffres.
Pourquoi passer par toutes les étapes d'une rénovation d'hôtel
Le phasage existe pour résoudre un problème : un hôtel qui ferme complètement cesse de générer des revenus, et pour la plupart des propriétaires, cette perte de revenus représente un chiffre plus important que toute efficacité que pourrait offrir un entrepreneur travaillant sur un site fermé. Phaséer une rénovation d’hôtel permet de compenser une partie de l’efficacité de la construction en échange d’une rentabilité continue, même si elle est réduite, et pour la majorité des propriétés faisant l’objet d’un contrat, ce processus vaut la peine d’être mené à bien.
Les propriétaires de Core Trade-Off font réellement quelque chose
Un site entièrement fermé permet à un entrepreneur de se déployer une seule fois, de travailler sans interruption pour ses clients et de remettre un bâtiment fini dans les plus brefs délais. Un site commercial en plusieurs phases demande au même entrepreneur de se déployer à plusieurs reprises, de protéger les zones habitées contre la poussière et le bruit et de s’adapter aux déplacements des clients. Cela coûte du temps et de l’argent sur le plan de la construction. Ce qui revient en retour, c’est un flux de trésorerie continu, un canal de vente fonctionnel pour les activités de groupe et les entreprises, et un bien immobilier qui n’a jamais besoin de justifier la fermeture à ses partenaires de distribution ou à ses membres fidélisés.
Lorsque la phase par phase est la seule option réaliste
Certaines propriétés ne peuvent pas être fermées même si le propriétaire le souhaite : un hôtel ayant un contrat d’entreprise à long terme, une propriété située dans un marché où l’offre concurrentielle est limitée et où la perte d’inventaire revient directement à un concurrent, ou un bien faisant l’objet d’un accord de gestion avec des clauses d’exploitation minimales. Dans tous les cas, la phase d’aménagement d’un hôtel n’est pas une option souhaitable ; c’est la seule structure qui permet de maintenir intactes les relations commerciales pendant que l’immeuble est reconstruit sous ses fondations.
Quand une fermeture totale remporte réellement la victoire
Le phasage n’est pas automatiquement la bonne réponse. Une petite propriété, un marché très saisonnier avec une véritable période de faible activité hors saison, ou une rénovation aussi importante que la zone de commercialisation serait trop petite pour être viable sur le plan commercial, peuvent tous faire pencher la décision en faveur d’une fermeture totale. La comparaison dans la section consacrée aux recettes qui suit cette directive explique comment effectuer correctement ce calcul, plutôt que de se contenter de procéder à une élimination progressive par habitude.
Ce que le phasage ne résout pas
La phase par phase protège la continuité des revenus ; elle ne réduit pas l’étendue totale des travaux et elle n’empêche pas une rénovation complète de se présenter comme une seule et même opération. Rénovation douce vs rénovation complète Décision. Que le projet de base soit une rénovation douce ou une rénovation complète des structures et des installations techniques, la phase de réalisation s’applique à la fois aux deux, c’est une stratégie de séquencement et de logistique ajoutée au cadre de travail déjà décidé, et non un substitut à une bonne définition des travaux dès le départ.
Les invités que vous retenez sont ceux qui ne connaissent jamais le bruit des perçoirs.
Les propriétaires tendent à mesurer le succès d’une rénovation en fonction des chambres livrées dans les délais. Les clients le mesurent en fonction de la présence ou non de tout changement. Un plan de rénovation qui respecte tous les jalons de construction, mais qui permet à un forage de traverser une cloison commune à 7 heures du matin ou qui fait passer un chariot de livraison de repas à travers un couloir de chantier ouvert, échoue néanmoins à ce critère qui protège réellement les réservations futures et les avis des clients.
Les propriétés qui s’intègrent bien dans le projet traitent l’expérience des clients comme un élément à part entière, et non comme un ajout à la fin du programme de construction. Cela signifie que la séparation acoustique est spécifiée et testée, et non assumée à titre facultatif ; en outre, quelqu’un du groupe de projet est responsable de la partie client du projet tout autant que l’entrepreneur de la partie travaux.
Comparaison des stratégies de phase
Il n’existe pas de méthode unique et correcte pour réaliser une rénovation d’hôtel. La stratégie optimale dépend du plan de répartition des espaces supérieurs du bâtiment, de sa circulation et de la capacité commerciale requise pour maintenir le niveau d’activité à tout moment au cours du programme.
Phase par étage
La phase par étage consiste à désactiver un étage à la fois, à procéder étape par étape et à passer de l’un au suivant dans l’immeuble. C’est la stratégie la plus courante pour les immeubles de moyenne et de grande hauteur, car elle s’aligne parfaitement avec les ascenseurs verticaux, maintient la zone de travail physiquement séparée des étages commerciaux situés au-dessus et en-dessous, et offre aux clients une carte mentale simple : les étages fermés sont fermés, tout le reste est normal. Le prix à payer est un rythme plus lent. En procédant ainsi à une phase par étage à la fois, le programme global s’allonge et l’hôtel conserve un stock réduit pendant toute la durée, plutôt que de procéder à un blocage soudain et intense.
Wing ou Zone par zone
Des propriétés construites avec des ailes distinctes, une aile avec jardin et une tour, par exemple, ou un complexe de résidences à faible hauteur disposé en groupes, peuvent être divisées en différentes parties selon les ailes ou les zones plutôt que par étage. Cela permet de garder une partie complète et autonome de l’hôtel ouverte tout au long de la durée de vie du bâtiment, souvent avec une offre complète de types de chambres et des espaces communs, ce qui est important lorsque les entreprises de groupe ou les clients séjournant longtemps ont besoin d’un produit cohérent. Le contre-échange est que les espaces communs situés dans les parties arrière de l’établissement ou les espaces communs, une piscine unique ou un restaurant, peuvent devenir des points faibles si ces éléments ne sont pas également planifiés dans la séquence des phases.
Stack vertical, aligné sur le haut du support
Un empilement vertical utilise le même numéro de pièce dans tous les étages, ou un empilement de pièces défini partageant une rampe d’escalier, sans connexion en ligne, travaillant vers le bas ou vers le haut dans le bâtiment. Cette stratégie s’avère particulièrement utile lors de rénovations nécessitant beaucoup de travaux d’électricité et de plomberie, car elle permet au maître d’œuvre d’isoler un seul rampe d’escalier, une rampe de salle de bains ou un branchement électrique, sans perturber les installations desservant les pièces occupées du même étage. Elle est plus perturbante pour la logistique de la propreté et l’allocation des pièces que l’empilement par étage, car chaque étage dispose d’une rampe d’escalier indépendante plutôt que d’une division nette, mais c’est souvent la seule stratégie permettant d’assurer l’isolation électrique sans interrompre les services des étages entiers.
Première partie de la logistique
En planifiant la mise en œuvre des travaux dans les zones de service, les salles des équipements, les installations pour le personnel, le chargement et le stockage, avant de commencer les travaux destinés aux clients, un entrepreneur peut réparer les infrastructures dont dépend le reste de la rénovation avant que les chambres d’hôtes ou les espaces publics ne soient fermés. Cela ne provoque rarement de perturbations chez les clients, mais il n’augmente pas non plus la capacité de production, donc il est généralement associé à l’une des autres stratégies plutôt que d’être utilisé seul comme séquence complète de rénovation.
Découpage complet d'une section
Un décantation complète ferme une section entière, une toute entière aile, un tout bloc de niveaux, ou, dans les cas extrêmes, toute l’immeuble, pendant une période déterminée ; puis elle le rouvre intégralement, plutôt que de procéder à des reprises successives d’unités. Cela convient dans les rénovations à grande échelle, où une reprise partielle et étalée créerait davantage de frais administratifs que de gains, et où la section fermée est suffisamment petite par rapport à l’ensemble de l’immeuble pour que le coût de l’arrêt de l’activité soit supportable. Elle fonctionne comme une version réduite d’une fermeture complète, enfermée dans un hôtel qui reste ouvert.
| Stratégie | Comment cela fonctionne | Le meilleur pour | Compromis |
|---|---|---|---|
| Étage par étage | Un étage entier fermé, travaillé bout par bout, puis l’autre. | Propriétés de hauteur intermédiaire et haute avec des montants verticaux clairs | Programme global plus long ; inventaire réduit pendant toute la durée |
| Wing / zone par zone | Une aile ou un groupe autonome se ferme tandis que les autres fonctionnent normalement. | Resorts et propriétés disposant de wings ou de clusters distincts | Les équipements communs peuvent devenir un problème si ils ne sont pas répartis de manière équitable. |
| Stack vertical (aligné sur le haut de la page) | Le même étage dans chaque étage se referme, rangée par rangée. | Rénovations exigeant une isolation de la tuyauterie haute tension | Ce constitue un problème plus grave pour l'allocation des chambres ; chaque étage dispose d'un compartiment hors ligne. |
| Première partie en coulisses | Les installations, les espaces de travail et le chargement des équipements ont été planifiés en amont des travaux destinés aux clients. | Les rénovations dépendent d'abord des améliorations de l'infrastructure | Ne réduit pas la capacité de trading en soi ; il est généralement associé à une autre stratégie. |
| Découpage complet d'une section | Une toute une aile ou un tout un bloc de plancher s’ouvre complètement, se replie complètement. | Travaux à grande échelle : la réouverture partielle ajoute davantage de frais que de gains. | Perte de revenus importante pour cette section pendant la fermeture |
Combiner les stratégies dans un seul programme
La plupart des rénovations réelles associent deux ou trois de ces approches plutôt que de choisir une seule pour l’ensemble du projet. Un schéma courant est de commencer par les parties intérieures puis de procéder pièce par pièce pour les chambres d’hôtes, avec une séquence de phases verticales intercalées là où le fournisseur de services techniques et de maintenance a besoin d’isolation des câbles pour assurer une séparation horizontale des câbles, ce que la division en étages ne permettrait pas. La stratégie de phase de projet est autant une décision de programmation que celle d’un projet commercial, et elle mérite le même niveau d’attention en matière de planification que la spécification des équipements et installations.
Un plan de phase n’est pas un calendrier de construction avec une étiquette « amical aux voyageurs ». C’est une discipline distincte qui doit être conçue selon ses propres modalités puis conciliée avec le programme de construction.
Protégez l'expérience des clients pendant les travaux
Le bruit de construction, la poussière et les perturbations sont la raison même de l’existence des phases. Comprendre mal cette partie compromet toutes les autres avantages que procure un programme en phases.
Les écrans de stockage et de poussière comme une barrière solide
Des barrières solides, non pas un écran en tissu ou une cloison en plastique, devraient marquer toutes les limites entre la zone de travail et la zone commerciale. Les barrières acoustiques contribuent véritablement à réduire les bruits de forage et de perçage qui pénètrent dans les couloirs et les salles occupées, tandis que les écrans anti-poussière avec bords scellés empêchent la poussière de construction de migrer vers les installations de ventilation et de climatisation (HVAC) qui desservent les zones de travail. La qualité des barrières est une dépense inutile ; la différence de coût entre un écran de base et une ligne d’habillement acoustique bien scellée est minime par rapport au coût d’une vague de plaintes des clients et de retours de frais.
Circulation séparée : ascenseurs et couloirs
Les invités et les entrepreneurs ne devraient jamais partager un chariot d’ascenseur ou une voie de circulation pendant les heures de travail. La mise à disposition d’un chariot de service et d’une voie définie pour les entrepreneurs, même si cela signifie un trajet plus long pour l’équipe de travaux, empêche les chariots d’outils, les bacs à déchets et les travailleurs en tenue de protection de poussière de s’immiscer dans l’expérience des clients. Dans les cas où la configuration de l’immeuble rend une séparation totale impossible, la planification rigoureuse des travaux sur des voies partagées dans des fenêtres peu fréquentées constitue une solution de rechange, bien que cette solution soit moins efficace que la séparation physique réelle.
Heures de travail limitées pour les métiers bruyants
Les travaux bruyants, la démolition et le forage doivent être effectués dans un délai défini, généralement de la mi-matin à la mi-après-midi, et jamais pendant la nuit. Cela protège à la fois le sommeil des clients dans les salles de négociation et, tout aussi important, crée une attente prévisible que le personnel de réception peut communiquer avec confiance. Un délai de travail publié pour les travaux bruyants que l’entrepreneur respecte réellement est plus important pour la satisfaction des clients que des horaires techniquement plus courts mais imprévisibles.
Répartition des chambres en dehors des zones de travail
Les équipes de réservation et de service client ont besoin d’un plan de phaseage sous une forme qu’ils puissent mettre en œuvre quotidiennement, et non pas seulement sous la forme d’un tableau de Gantt dans un dossier de projet. Les chambres situées directement adjacentes, au-dessus ou en dessous d’une zone de travaux en cours ne doivent pas être proposées à la vente ou attribuées en dernier, et tout client situé près d’une limite mérite un préavis plutôt que de découvrir cela lors de l’ouverture des portes à 8 heures. C’est une tâche de coordination entre l’équipe du projet et les services opérationnels qui est facile à négliger et coûteuse à éviter.
Communication anticipée et politique de rémunération
Les clients tolèrent mieux les perturbations qu’ils ont été avertis à propos d’elles que les perturbations qui les surprennent. Les e-mails de pré-arrivée indiquant les zones en cours de rénovation, les panneaux d’affichage au point où commence la ligne de travaux de maçonnerie et une politique claire et préalablement convenue en matière de compensation ou d’ajustement des tarifs pour les clients qui subissent des perturbations réduisent toutes les conséquences négatives des rénovations. Une politique bien définie empêche également le personnel de réception d’improviser des remises incohérentes sous la pression.
Une ligne de stockage est une promesse, pas seulement une barrière
Les clients lisent une ligne de publicité bien aménagée comme un signe que la direction a le contrôle de la rénovation. Un écran fragile, des câbles exposés ou un trou où la poussière s’échappe visiblement laissent penser le contraire, et cela influence la manière dont les clients interprètent tous les autres aspects de leur séjour, y compris les éléments qui n’ont rien à voir avec la rénovation. La qualité physique de la clôture contribue à bâtir une réputation bien au-delà de sa fonction de barrière anti-poussière.
Ordre de priorité des livraisons des FF&E selon le plan de phase
Une stratégie de phase de rénovation n’est efficace que si le calendrier des meubles en est compatible. En pratique, le délai de mise en place des biens immobiliers (FF&E) est généralement le véritable frein à la rapidité de la rénovation en phase.
Le délai de livraison fixe le rythme de la phase
Les meubles de salle à manger ont généralement un délai de livraison allant de huit à seize semaines, depuis la confirmation de la commande jusqu’au départ de l’usine, selon la complexité des spécifications et la finition. Ce délai doit être fixé avant la finalisation du plan de phase de construction, car une phase qui ne permet pas de terminer les travaux sans meubles ne reste simplement vide, compromettant le calendrier et retardant les nuitées prévues par le plan de phase afin de protéger l’investissement. Achats de mobilier Le calendrier doit être établi parallèlement à la planification de la construction dès le départ, et non comme une tâche complémentaire une fois le programme de construction arrêté.
Livraison organisée plutôt qu'un envoi en vrac
Commander l’ensemble du package FF&E en une seule livraison pour une rénovation progressive crée un problème de stockage qui nuit à la plupart des avantages que la phase de rénovation avait pour objectif de réaliser. La livraison progressive, planifiée pour arriver peu avant la fin de la phase de travaux, permet de garder les volumes sur place sous contrôle et de réduire le risque que les meubles finis soient exposés à la poussière et aux dommages liés à la construction dans un coin d’un chantier en cours d’exécution.
Stockage sur site versus stockage hors site
Les propriétés plus grandes disposant d’espace supplémentaire dans les sous-sols peuvent parfois accueillir une ou deux phases de mobilier sur place, dans un espace de stockage sécurisé et propre. La plupart des propriétés, surtout celles qui disposent de peu d’espace de stockage et d’une activité commerciale active, préfèrent contracter le stockage hors site auprès du fournisseur ou d’un partenaire logistique local, libérant ainsi les stocks pour les expédier sur place en lots correspondant au calendrier d’installation, plutôt que de bloquer l’espace de l’hôtel avec des palettes de meubles emballés.
Installation serrée des systèmes d'exploitation Windows par pièce
Une fois que la salle sera achevée sur le plan pratique, l’installation de l’FF&E devrait se faire rapidement, idéalement en une seule journée par salle pour un ensemble complet de mobilier, car chaque jour entre la remise des clés et la mise en service de la salle est un jour de perte de stock que le plan de phase a été spécifiquement conçu pour minimiser. Cette rapidité dépend de l’arrivée des meubles pré-terminés, correctement étiquetés par numéro de salle et rangés dans une séquence de livraison plutôt que de devoir être triés sur place.
Contingence contre le retard de livraison
Les retards de livraison, les retouches finales et les changements d’horaires dans les usines se produisent presque à chaque commande de volume, et un plan de phases avec un délai de garantie de zéro jours pour ces problèmes est un plan de phases qui risque de se perdre dès la première fois où un conteneur échoue à son départ. Intégrer un délai de deux à trois semaines dans la période de livraison des biens de consommation et d’équipement (FF&E) de chaque phase, sans annoncer ce délai au programme de construction comme temps libre, empêche un seul fournisseur de faire de même dans le reste de la séquence.
Maintenir la cohérence des normes de marque à travers les phases
Une rénovation en plusieurs phases peut durer pendant une bonne partie d’une année. Veiller à ce que chaque phase soit visible comme faisant partie du même projet plutôt qu’une chronologie visible des mises à jour de fin de travaux exige une maîtrise réfléchie des choses.
Bloquez la spécification avant la première phase
Finalisation des matériaux, finitions et Normes de qualité pour les meubles d'hôtel Conformité dès le début de la phase plutôt que raffinement de la spécification au fur et à mesure que le projet progresse est le principal moyen de rendre les chambres de la phase initiale et de la phase finale indiscernables. Une spécification qui dérive légèrement de la phase une vers la phase cinq, un lot de tissus légèrement différent, une finition matérielle révisée, produit des chambres qui paraissent incohérentes dès que le client compare une chambre réservée en deuxième mois avec une autre réservée en dixième mois.
Terminer les commandes en groupes lorsque cela est possible
Le tissu, le contreplaqué et la pierre présentent toutes des variations naturelles d’un lot à l’autre, et commander tout le programme en autant de lots que possible réduit le risque d’une variation visible à mi-chemin. Lorsque l’ordre en un seul lot n’est pas réalisable en raison de délais de livraison ou de contraintes de trésorerie, le maintien d’un échantillon de référence approuvé de la phase 1 et son contrôle contre celui-ci permet de repérer tout changement avant qu’il ne se propage dans les chambres.
Un fournisseur, un ensemble de dessins de magasin
L’utilisation de plusieurs fournisseurs de FF&E à différents stades d’une même rénovation, souvent le résultat d’une approche phase par phase visant à obtenir le prix le plus bas, multiplie le risque d’incompatibilité dimensionnelle et de qualité. Un seul fabricant, qui travaille à partir d’un ensemble de plans de chantier approuvé pour l’ensemble du programme, assure que les éléments de mobilier, les sièges et les menuiseries de chaque phase soient dimensionnellement identiques et finies selon les mêmes normes, ce qui importe autant pour la maintenance et les pièces de rechange à l’avenir que pour la perception des clients dès le premier jour.
Désajuste des documents au fur et à mesure qu'ils se produisent
Les conditions du site contraignent parfois à une déviation légitime de la spécification initiale dans une phase, une contrainte structurelle qui modifie par exemple la profondeur d’un garde-robe. En enregistrant précisément ce qui a changé et pourquoi, plutôt que de laisser une décision du site non documentée devenir silencieusement la nouvelle norme pour chaque phase suivante, on évite que cette exception unique réelle ne devienne une deuxième spécification non prévue qui s’exécute parallèlement à la première.
Revoir les phases initiales avant la signature définitive
Lors d’un programme qui dure plusieurs mois, il est utile de revoir les pièces de la première phase lors du processus de mise en œuvre de la phase finale, non seulement pour repérer les défauts, mais aussi pour vérifier que la finition correspond toujours à ce qui est installé actuellement. On s’attend à des usures liées à six mois d’utilisation par les clients, qui ne constituent pas un défaut, mais bien un désaccord de spécifications relevé lors de la phase finale de validation, ce qui est beaucoup moins coûteux à corriger qu’un problème découvert après que l’ensemble de l’hôtel a rouvert sous la forme d’un produit unique et cohérent.
| Durée de livraison de Casegood | 8 à 16 semaines | Confirmation de commande pour l'expédition vers l'usine, selon les spécifications |
|---|---|---|
| Fenêtre du programme Noisy-works | De la mi-journée au milieu de l’après-midi | Jamais de manière permanente ; publiées et maintenues de manière cohérente |
| Retour de la chambre après la remise des clés | ~1 jour | Les installations de chauffage, ventilation et climatisation sont installées une fois que la construction est terminée dans sa phase la plus pratique. |
Le cas des recettes : une phase par phase contre une fermeture totale
La décision de passer par une phase plutôt que par une fermeture doit finalement être motivée par des raisons financières, et non pas uniquement par des préférences opérationnelles. Modeler correctement les deux scénarios change radicalement la manière dont on aborde la question, passant d’un état d’esprit instinctif à une démarche mathématique.
Modélisation des nuits perdues sous chaque chemin
Une fermeture totale élimine cent pour cent des nuitées enregistrées par une propriété pendant la période de fermeture, point final. Une rénovation progressive élimine un pourcentage plus faible et récurrent, généralement la part des chambres dans la zone de travaux en cours à tout moment, répartie sur une période plus longue. Combiner ces deux scénarios en un modèle simple de perte de nuitées enregistrées, le pourcentage de phase multiplié par la durée de la phase pour le parcours progressif, et le pourcentage de phase multiplié par la durée de la fermeture pour le parcours complet, donne aux propriétaires un nombre comparable avant même que le prix de la construction ne soit pris en compte.
Les effets du RevPAR et de l’occupation au-delà des chambres fermées
L’impact des travaux de rénovation échelonnés sur les recettes ne se limite pas aux chambres qui sont physiquement fermées. Le bruit de chantier et les travaux visibles peuvent également altérer les taux de location et les taux d’occupation dans les salles de négociation proches de la zone de chantier, et le RevPAR global d’un bien pendant une phase échelonnée baisse généralement de plus que la simple multiplication du nombre de chambres. Une modélisation prudente prévoit un rabais modeste sur le RevPAR pour l’ensemble de l’offre de salles pendant les phases actives, et non pas zéro pour les chambres fermées et le taux de location pour tout le reste.
Pourquoi la phase par phase coûte généralement plus à construire
Les coûts de construction par pièce sont généralement plus élevés dans le cadre d’un programme échelonné que dans celui d’une fermeture totale, pour des raisons qui n’ont rien à voir avec les spécifications en matière de mobilier et d’équipement de bureau ou avec la finition des locaux. La réactivation et la désactivation répétées au cours des différentes phases, les mesures de protection contre les accumulations de déchets et la lutte contre la poussière, le moindre rythme de production dans les zones occupées et un programme global plus long avec ses préparatifs correspondants ajoutent tous des coûts que la réalisation d’un chantier unique et continu fermé permettrait d’éviter. coût du mobilier d'hôtel Ces facteurs s'ajoutent à cette prime de construction et sont en grande partie similaires dans les deux scénarios, car le montant du forfait FF&E ne change pas en fonction de la manière dont il est réparti sur le temps.
Construire la comparaison correctement
Un bon comparatif entre la phase de construction et la phase de fermeture ajoute la prime de phase de construction à la trajectoire de fermeture et ajoute la perte totale de chambres à la trajectoire de fermeture, puis compare les deux totalisations, et non seulement le prix de détail de la phase de construction dans chaque approche. Dans la grande majorité des contrats avec une occupation et un tarif raisonnables, les chambres perdues lors d’une fermeture totale compensent largement la prime de phase, de sorte que la phase remporte l’analyse, ce qui explique pourquoi la phase de construction est la méthode de référence dans l’ensemble de l’industrie plutôt que l’exception.
Le délai de livraison des matériels de finition et d’équipement n’est généralement pas fixé par le constructeur, mais par le maître d’œuvre.
Les propriétaires supposent souvent que le rythme de construction du maître d’œuvre est le facteur déterminant de la rapidité d’une rénovation en plusieurs phases. En pratique, ce sont plus souvent les délais de livraison des biens immobiliers et du mobilier de bureau qui jouent un rôle déterminant. Un maître d’œuvre peut généralement livrer un bâtiment achevé plus rapidement que l’on peut fabriquer et expédier un ensemble de mobilier dans les huit à seize semaines, surtout si les spécifications sont spécifiques à un projet particulier ou à une marque.
Cela signifie que la phase critique du plan de construction passe souvent par la commande des meubles, et non par le chantier de construction. Bloquer la spécification des biens de consommation et passer des commandes avant la construction n’est pas seulement une manière efficace d’empêcher que le délai de livraison des meubles ne s’allonge silencieusement à chaque étape, mais aussi de garantir que les commandes soient traitées rapidement.
Lorsque les chiffres plaident en faveur d’une fermeture
Le comparatif ne favorise pas toujours le phasage. Une propriété située dans une phase de saison morte profonde et authentique, où l’occupation est déjà suffisamment faible pour que la fermeture n’entraîne que peu de recettes réelles, peut constater que des programmes fermés et complets peuvent en réalité coûter moins globalement qu’un phasage progressif, car cela évite complètement le coût de la phase de construction et renonce à des nuitées qui, de toute façon, étaient en grande partie non réservées. Mettre en œuvre le modèle de manière honnête, plutôt que de se contenter de l’approche qui semble opérationnellement plus sécurisante, est ce qui protège réellement le retour sur investissement de la rénovation.
Comment les FF&E destinés aux clients et aux professionnels de l’entretien s’intègrent dans le calcul
La phase n’altere pas le principe de l’investissement dans les éléments que les clients prennent réellement en compte. Meubles d'hôtel sur-mesure et bien précisé Meubles d'hôtel justifier le coût de ces dépenses dans le cadre d’un programme échelonné ou d’un programme fermé, ainsi que la performance continue de ces biens immobiliers et matériels, notamment en ce qui concerne la qualité de leur utilisation. Tapisserie d'hôtel La qualité de l’accueil lors de la première semaine d’ouverture reste tout aussi importante pour les premières impressions d’une réouverture progressive, tout comme pour un relancement complet.
Foire aux questions
Un hôtel peut-il rester ouvert pendant les travaux de rénovation ?
Oui. La plupart des rénovations contractuelles des hôtels se déroulent pendant la durée de vie du bâtiment, selon un plan progressif qui consiste à fermer un étage, une aile ou une zone à la fois. L’organisation sélective des espaces, la circulation séparée et les horaires de travail restreints permettent aux clients de rester dans les chambres non affectées pendant que les travaux se déroulent.
Qu’est-ce qu’une rénovation d’hôtel en plusieurs phases ?
Une rénovation échelonnée de l'hôtel divise le projet en sections successives, étage par étage, aile par aile ou zone par zone, de sorte que seule une partie de l'hôtel soit fermée à tout moment. Chaque phase se termine et rouvre avant ou en même temps que le prochain début, tout en permettant à la rest du bâtiment de rester ouvert.
Comment les hôtels rénovent-ils sans fermer leurs portes ?
Les hôtels rénovent sans fermer leurs portes en isolant l’espace de travail derrière des barrières et des écrans anti-poussière, en répartissant les clients sur des ascenseurs et des couloirs séparés, en limitant les travaux bruyants à des horaires fixes et en organisant la construction en blocs plus petits afin que la plupart des chambres restent disponibles tout au long de la saison.
Comment minimiser les perturbations pour les clients lors d’une rénovation d’hôtel ?
Divisez la zone de travaux en séparant les zones avec des panneaux acoustiques et des voies d’accès dédiées, restreignez les travaux bruyants de 10 heures à 12 heures du matin jusqu’à 12 heures du soir, évitez de réserver les clients dans les chambres donnant sur le chantier et communiquez à l’avance le calendrier et toute politique de compensation.
Combien de temps prend une rénovation d'hôtel en plusieurs phases ?
Une rénovation progressive prend généralement plus de temps que la fermeture complète, souvent entre 30 et 60 % de plus en termes de temps de programmation, car chaque phase doit être achevée, corrigée des problèmes rencontrés et rouverte avant que la capacité cruciale pour générer des revenus ne soit rétablie. Un hôtel de 100 chambres ouvert progressivement sur cinq blocs prend généralement entre six et douze mois.
Est-il moins cher de fermer un hôtel ou de différer la rénovation ?
Le phasage coûte généralement plus en termes de construction, de rémobilisation, de protection et de productivité commerciale plus lente, et prend plus de temps. Une fermeture totale est souvent moins coûteuse à réaliser, mais compromet toutes les recettes provenant des nuitées, pendant la période de fermeture, ce qui l’emporte généralement sur le prix de la phase de fermeture dans des conditions de remplissage raisonnables.
